每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢(mèng)妤    

廣州知名物業(yè)公司祈福生活服務(wù)（03686.HK，股價(jià)0.9港元，市值9.14億港元）走出了一條截然不同的盈利路徑。

這家在管面積僅千萬(wàn)平方米的中小型物業(yè)企業(yè)，通過(guò)兩筆白銀清倉(cāng)交易狂賺2.47億元，相當(dāng)于其2024年全年凈利潤(rùn)（9753.9萬(wàn)元）的2.53倍。有股民直呼：老板娘牛！而這家公司的老板娘，即公司實(shí)控人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理孟麗紅。

1月12日晚間，祈福生活服務(wù)公告稱(chēng)，已下單交易28萬(wàn)安士（安士即盎司，后文統(tǒng)一為盎司）銀條，總代價(jià)約1.62億元，預(yù)計(jì)收益1.04億元；該公司此前于1月7日下達(dá)40萬(wàn)盎司銀條出售指令，1月9日公告完成交易并獲利1.43億元。

通過(guò)上述兩筆交易，祈福生活服務(wù)累計(jì)出售約21.15噸銀條，斬獲約2.47億元投資收益。

“利用閑置資金進(jìn)行投資理財(cái)?shù)纳鲜形锲蟛⒎侵挥衅砀Ｉ罘?wù)，此前宋都服務(wù)、南都服務(wù)、保利物業(yè)等都有過(guò)類(lèi)似操作?！?月13日，中物智庫(kù)高級(jí)研究員宋子謙向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，物業(yè)公司的面積拓展速度放緩，大量現(xiàn)金資產(chǎn)需要尋找出路。

“炒銀”收益2.47億元

公司：現(xiàn)在是變現(xiàn)的合適時(shí)機(jī)

祈福生活服務(wù)“炒銀”始于2020年。

2020年2月底，公司通過(guò)香港渣打銀行分批次購(gòu)入80萬(wàn)盎司銀條，累計(jì)斥資1.03億元，折算下來(lái)平均成本僅為每盎司128.75元，這一“低買(mǎi)”決策為后續(xù)盈利埋下伏筆。

2021年，公司持有的銀條公允價(jià)值出現(xiàn)約2124萬(wàn)元虧損，但管理層并未慌神，而是在2022年擇機(jī)套現(xiàn)50萬(wàn)盎司，合計(jì)回籠資金7905萬(wàn)元，平均售價(jià)每盎司158元，初嘗甜頭。

而隨著白銀市場(chǎng)供需格局變化，公司在2024年7月再度加碼，五天內(nèi)分三次購(gòu)入38萬(wàn)盎司銀條，足見(jiàn)其對(duì)白銀市場(chǎng)的堅(jiān)定看好。

不過(guò)，祈福生活服務(wù)選擇了近期陸續(xù)獲利離場(chǎng)。

1月9日，公司以2.26億元出售40萬(wàn)盎司銀條，約12.44噸，平均成交價(jià)每盎司565.5元；1月12日，以1.62億元售出28萬(wàn)盎司銀條，約8.71噸，平均成交價(jià)進(jìn)一步升至每盎司577.5元。兩筆交易完成后，公司持有的約21噸銀條已全部變現(xiàn)，相較于2024年底的賬面值，凈賺2.47億元。

祈福生活服務(wù)在公告中表示：“投資未分配銀條是作為本集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的一部分。經(jīng)考慮未分配銀條的當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)，尤其是近期市價(jià)已達(dá)近年最高，董事認(rèn)為，現(xiàn)在是本集團(tuán)變現(xiàn)部分未分配銀條投資的合適時(shí)機(jī)?！?/span>

資本市場(chǎng)迅速給出積極反應(yīng)，1月12日復(fù)牌后，祈福生活服務(wù)股價(jià)全日飄紅，單日漲幅8.64%。1月13日再漲4.55%。

在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，祈福生活服務(wù)靠白銀“一戰(zhàn)封神”，本質(zhì)是“中小物企現(xiàn)金流—投資”框架下的極端成功案例，運(yùn)氣成分遠(yuǎn)大于模式成分。

柏文喜提到，對(duì)于大多數(shù)在管面積不足1億平方米、母公司又缺乏多元現(xiàn)金池的物企來(lái)說(shuō)，與其幻想復(fù)制“炒銀神話”，不如把閑置資金久期算清楚、把風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制搭牢固，在REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）、社區(qū)配套、綠色債券等“中低波動(dòng)+協(xié)同主業(yè)”的方向里賺確定性的錢(qián)。

業(yè)績(jī)下滑倒逼“投資補(bǔ)虧”？

老板娘是地產(chǎn)大佬彭磷基夫人

祈福生活服務(wù)之所以將閑置資金大舉投入白銀市場(chǎng)，與其主營(yíng)業(yè)務(wù)面臨的增長(zhǎng)瓶頸密切相關(guān)。

這家2016年在港交所上市的物企，深耕廣東區(qū)域，核心管理項(xiàng)目為廣州番禺的祈福新邨。截至2025年6月30日，該公司在管面積僅1018.9萬(wàn)平方米，相比碧桂園服務(wù)（約10.63億平方米）、保利物業(yè)（約8.34億平方米）等頭部物企，規(guī)模較小。

公開(kāi)資料顯示，公司實(shí)控人、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理為孟麗紅，正是祈福集團(tuán)創(chuàng)始人、地產(chǎn)大佬彭磷基的夫人。上世紀(jì)90年代初，彭磷基掌舵的祈福集團(tuán)開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，將一片無(wú)人問(wèn)津的沼澤荒地打造成了“中國(guó)第一邨”，即現(xiàn)在的祈福新邨。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（資料圖）

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，祈福生活服務(wù)的營(yíng)收來(lái)源較為多元，涵蓋物業(yè)管理、零售、校外培訓(xùn)、資訊科技服務(wù)及配套生活服務(wù)五大板塊，但各業(yè)務(wù)板塊近年表現(xiàn)參差不齊。

2025年上半年，公司整體營(yíng)收1.61億元，同比下降約11.6%；毛利潤(rùn)約8250萬(wàn)元，同比下降2.4%。

其中，零售服務(wù)收入占比最高。公司運(yùn)營(yíng)著24家零售店，包括3個(gè)超市、1個(gè)生鮮市場(chǎng)和20個(gè)便利店，但2025年上半年該板塊收入6309.9萬(wàn)元，同比下降1.1%。

資訊科技服務(wù)收入573.3萬(wàn)元，同比降幅51.2%；配套生活服務(wù)收入1993.6萬(wàn)元，同比下降55.8%；校外培訓(xùn)服務(wù)收入1735.8萬(wàn)元，同比下滑16.1%。

部分業(yè)內(nèi)人士提到，對(duì)于祈福生活服務(wù)而言，白銀投資無(wú)疑是緩解主業(yè)增長(zhǎng)壓力的重要手段，2.47億元的投資收益比其近兩年凈利潤(rùn)的總和還高，但這種“服務(wù)不賺錢(qián)、投資才盈利”的模式也引發(fā)市場(chǎng)思考。

宋子謙提到，這種分歧代表市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司資金用途的不同預(yù)期?！叭绻鲜形锲蠖紝⒋罅楷F(xiàn)金投入理財(cái)市場(chǎng)，可能帶來(lái)多方面影響。一方面，這可能提高資金使用效率，增加利潤(rùn)來(lái)源；另一方面，也可能減少主業(yè)創(chuàng)新投入，影響長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)公司需要在財(cái)務(wù)收益與主業(yè)發(fā)展間找到平衡點(diǎn)，既確保資金安全增值，又不錯(cuò)失行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)會(huì)?！?/span>

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜恒峰

校對(duì)|何小桃

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