每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

進(jìn)入9月，樓市迎來(lái)傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季。而在上周五（9月5日），深圳出臺(tái)了新一輪的樓市新政，為金九樓市再添一把火。

9月5日晚間，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱深圳樓市“9·5新政”）。本次深圳樓市新政主要從3個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整：放寬限購(gòu)、松綁企業(yè)購(gòu)房、優(yōu)化信貸。

其中放寬限購(gòu)分為四條：第一，有深圳市戶籍或繳納個(gè)稅和社保1年證明的，限購(gòu)區(qū)收縮至福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道，范圍大大縮??；第二，非深圳市戶籍人口和即便沒(méi)有繳納個(gè)稅和社保1年證明的，也可以在非限購(gòu)區(qū)購(gòu)買兩套住房；第三，在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購(gòu)買商品住房，不再審核購(gòu)房資格，完全放開(kāi)限購(gòu)；第四，單身人士買房等同家庭，購(gòu)房名額可多一套。優(yōu)化信貸方面，住房貸款利率也不再區(qū)分首套住房和二套住房，都交由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)深圳市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素自行確定。

在上述利好政策及傳統(tǒng)銷售旺季到來(lái)的雙重作用下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了深圳樓市頗具代表性的幾個(gè)樓盤項(xiàng)目——珈譽(yù)玖璽、翰熙典居和京基璟譽(yù)府，它們分別位于寶安區(qū)、南山區(qū)和羅湖區(qū)。

樓盤帶看量、成交量提升

深圳樓市“9·5新政”落地首個(gè)周末（9月6日至7日），當(dāng)?shù)貥鞘械玫搅擞辛χ啤?/p>

“深圳樓市‘9·5新政’實(shí)施的首個(gè)周末，我們忙到晚上11點(diǎn)多。盡管這邊一直未限購(gòu)，但新政出臺(tái)后，不少之前猶豫的購(gòu)房者紛紛前來(lái)看房。”9月9日上午，珈譽(yù)玖璽置業(yè)顧問(wèn)楊先生如是告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

“限購(gòu)松綁后，最大變化是原本無(wú)法購(gòu)買羅湖區(qū)房子的人群也有了購(gòu)房機(jī)會(huì)，我們的帶看量和成交量顯著提升。”9月10日上午，京基璟譽(yù)府項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人羅嘉良在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，上周末，其所在項(xiàng)目帶看量同比增長(zhǎng)30%，成交了16套房源。“該成交數(shù)據(jù)處于近期的較好水平，其中包含了新政后因購(gòu)房資格放開(kāi)促成的成交案例。”

不過(guò)，上周末部分樓盤的火爆場(chǎng)景，似乎并未延續(xù)到本周的工作日。“工作日反而可以忙里偷閑，整體沒(méi)那么忙。”京基璟譽(yù)府的置業(yè)顧問(wèn)如是表示。

9月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到珈譽(yù)玖璽項(xiàng)目案場(chǎng)。臨近中午，在珈譽(yù)玖璽項(xiàng)目案場(chǎng)，記者僅遇到2~3組客戶在看房。翰熙典居項(xiàng)目也有類似情況。9月9日下午4點(diǎn)左右，在翰熙典居項(xiàng)目案場(chǎng)，記者看到有4至5位客戶在聆聽(tīng)該項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)講解。

不過(guò)，記者了解到，盡管深圳樓市“9·5新政”一定程度上提升了各樓盤的來(lái)訪量，但對(duì)于不少以去化為主的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目前仍保留著之前的優(yōu)惠折扣。

以記者此次走訪的珈譽(yù)玖璽、翰熙典居、京基璟譽(yù)府為例，它們的優(yōu)惠折扣基本為備案價(jià)八六折至九三折不等。甚至有部分樓盤表示，對(duì)自發(fā)前來(lái)看房的購(gòu)房者，可將其原本支付給中介的傭金部分給予返還。

以珈譽(yù)玖璽為例，一套中高樓層的92.54平方米房源，原價(jià)約為503萬(wàn)元，優(yōu)惠后總價(jià)約為468萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.06萬(wàn)元/平方米。

據(jù)珈譽(yù)玖璽置業(yè)顧問(wèn)介紹，“目前，樓盤也能找到每平方米4.7萬(wàn)至4.8萬(wàn)元的房源，如果想要樓層和朝向都較好的房源，單價(jià)基本都在每平方米5萬(wàn)元左右。”

與深圳水庫(kù)一路之隔的京基璟譽(yù)府項(xiàng)目，其高層房源因獨(dú)特的視野和景觀，受到不少購(gòu)房者青睞。京基璟譽(yù)府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商發(fā)布的海報(bào)顯示，深圳樓市“9·5新政”實(shí)施首日，該項(xiàng)目便售出11套房子。

另?yè)?jù)京基璟譽(yù)府置業(yè)顧問(wèn)介紹，“樓盤面向水庫(kù)方向的房源，目前僅剩兩套可選，其他很多都是上周末售出的。”

優(yōu)惠折扣方面，以京基璟譽(yù)府一套105平方米可看深圳水庫(kù)的房源為例，其總價(jià)約為704萬(wàn)元，折后總價(jià)約606萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.73萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于打了八六折。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，近兩年，盡管樓市仍在調(diào)整，但深圳部分新盤的價(jià)格波動(dòng)并未如外界想象得那樣劇烈，基本維持在兩年前的價(jià)格水平。

以珈譽(yù)玖璽為例，該項(xiàng)目是位于寶安區(qū)沙井的珈譽(yù)府第三期。2023年，珈譽(yù)府一期備案均價(jià)為5.23萬(wàn)元/平方米；2024年，珈譽(yù)府二期備案均價(jià)微漲至5.31萬(wàn)元/平方米，但折后均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格整體相對(duì)穩(wěn)定。目前，珈譽(yù)府前兩期已接近交房，三期珈譽(yù)玖璽合同交付期為明年年底。

深圳中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市“9·5新政”實(shí)施首個(gè)周末，深圳中原代理的新房項(xiàng)目到訪量較前一個(gè)周末增長(zhǎng)約48%，成交量增長(zhǎng)約60%。

二手房保持“量升價(jià)穩(wěn)”

貝殼找房App的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市“9·5新政”實(shí)施首日（9月6日），深圳漲價(jià)二手房房源達(dá)到163套，創(chuàng)下近期新高；不過(guò)，降價(jià)二手房房源仍超過(guò)千套。

“目前，二手房市場(chǎng)存在一個(gè)現(xiàn)象，即只要房源價(jià)格顯著低于參考價(jià)（有時(shí)總價(jià)僅少10多萬(wàn)元），也就是業(yè)內(nèi)俗稱的筍盤（指房地產(chǎn)市場(chǎng)中高性價(jià)比房源），通常很快就能成交，這表明市場(chǎng)整體購(gòu)買力仍在。”深圳龍華區(qū)域房產(chǎn)中介劉萍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，深圳二手房市場(chǎng)整體掛牌量較大，而不少消費(fèi)者是因?yàn)橘I不起同區(qū)域新房，才選擇購(gòu)買二手房，因此這類消費(fèi)者對(duì)價(jià)格非常敏感。

總體來(lái)看，目前，深圳二手房市場(chǎng)仍保持“量升價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。

以《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者今年8月在南山西麗走訪的萬(wàn)科云城項(xiàng)目二手房為例，一套67平方米的三房，售價(jià)為310萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.63萬(wàn)元/平方米，而去年同戶型房源掛牌價(jià)為315萬(wàn)元，折合單價(jià)約4.70萬(wàn)元/平方米，整體價(jià)格雖略有下降，但相較兩三年前已趨于穩(wěn)定。

深圳樂(lè)有家的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市“9·5新政”實(shí)施首個(gè)周末，二手房帶看量環(huán)比上漲約12%。其中，放開(kāi)限購(gòu)的羅湖區(qū)帶看量漲幅最為顯著，環(huán)比漲幅達(dá)43%。光明、龍華等區(qū)域的二手房帶看同樣活躍。

“深圳樓市‘9·5新政’，本質(zhì)上是去年‘9·30政策’的補(bǔ)充。去年9月政策出臺(tái)后至今年上半年，深圳樓市成交情況尚可，但近幾個(gè)月市場(chǎng)略顯低迷。在‘金九銀十’期間出臺(tái)新政策，提振市場(chǎng)信心的意圖明顯。”9月10日下午，國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出。

宋丁認(rèn)為，“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，疊加政策利好，預(yù)計(jì)深圳9月全月樓市成交將有所回升，但這種回升的可持續(xù)性尚需觀察。“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，目前普遍采用穩(wěn)價(jià)或降價(jià)走量策略，很少主動(dòng)漲價(jià)，這也反映出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)判斷的謹(jǐn)慎，現(xiàn)階段仍以通過(guò)成交保證現(xiàn)金流回收為主。”