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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

眼下，房企融資再生變？11月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上交所獲悉，一家名為華融置業(yè)的房企申報(bào)的19億元小公募債此前1天獲得該所審核通過(guò)。

兩個(gè)月前，坊間頻傳房企發(fā)行公司債被收緊的消息，最近還傳言該通道或被暫停，像上交所在10月底已明確下文對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)發(fā)債劃定紅線(xiàn)。

華融置業(yè)申請(qǐng)公司債被放行，這是否意味著房企能繼續(xù)借此通道找錢(qián)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該房企最近兩年存貨劇增，債務(wù)率高企，唯一出資人為國(guó)有四大AMC巨頭之一的中國(guó)華融。

滬深交易所目前仍?huà)熘绫＠?、榮盛等房企已受理或反饋狀態(tài)的公司債申請(qǐng)，這些房企似乎已等不急了，集體涌入銀行間債市等。

華融置業(yè)是一個(gè)特例？

上交所信息顯示，華融置業(yè)擬募資19億元小公募債的申請(qǐng)可謂一波三折，今年5月初向該所遞交發(fā)債申請(qǐng)，經(jīng)歷了3次反饋意見(jiàn)階段，反饋意見(jiàn)稿最新截至8月中旬。

8月中旬至今，華融置業(yè)又苦等3個(gè)月，這期間房企在交易所發(fā)債融資環(huán)境并不平靜，從相對(duì)寬松到開(kāi)始微妙轉(zhuǎn)向趨緊。

華龍證券一位負(fù)責(zé)債券業(yè)務(wù)的李姓人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這時(shí)候能獲得交易所審核通過(guò)確實(shí)不容易。該房企不同于一般房企，是中國(guó)華融的不良資產(chǎn)處置平臺(tái)，與監(jiān)管層收緊房企發(fā)債意在打壓土地市場(chǎng)過(guò)熱有些不同。

10月底，上交所明確發(fā)文規(guī)定樓市調(diào)控期間在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍高價(jià)地、哄抬地價(jià)等行為的房企將被禁止發(fā)行公司債。

華融置業(yè)到底是一家什么樣的房企？據(jù)悉，該房企注冊(cè)資本8.5億元，唯一股東為中國(guó)華融，涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開(kāi)發(fā)及地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

此外，華融置業(yè)的戰(zhàn)略野心是通過(guò)“‘存量+增量’不良資產(chǎn)盤(pán)活、房地產(chǎn)金融投資、小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)基金”四大業(yè)務(wù)模式，力爭(zhēng)5年內(nèi)總資產(chǎn)達(dá)到400億元，進(jìn)入行業(yè)前100強(qiáng)，成為中國(guó)華融重要房地產(chǎn)戰(zhàn)略平臺(tái)和利潤(rùn)中心。

華融置業(yè)發(fā)債說(shuō)明書(shū)透露，截至2015年底，土地儲(chǔ)備148.79萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積460.86萬(wàn)平方米。該房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.63%，剔除房屋預(yù)售及租賃款后仍達(dá)81.08%。

上述房企2015年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-257.55 億元，其對(duì)外解釋說(shuō)主要是最近3年地產(chǎn)和資本投資業(yè)務(wù)規(guī)模快速增長(zhǎng)，營(yíng)運(yùn)資金大幅投入，當(dāng)前14個(gè)在建擬建項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要投入289.21億元，其中未來(lái)3年預(yù)計(jì)投資135.86億元。

就中國(guó)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城、東方這4大AMC而言，目前已上市且較活躍的房地產(chǎn)平臺(tái)僅有信達(dá)地產(chǎn)，除了中國(guó)華融旗下有華融置業(yè)之外，中國(guó)長(zhǎng)城旗下有長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)，中國(guó)東方旗下有東方藏山。

更多房企涌入銀行間

記者注意到，保利地產(chǎn)申請(qǐng)?jiān)谏辖凰l(fā)行150億元小公募債處于已受理階段，更新日期顯示為10月26日，綠城、大連萬(wàn)達(dá)在上交所的發(fā)債申請(qǐng)與保利類(lèi)似，但更新日前較為滯后。11月24日，融創(chuàng)在上交所申請(qǐng)發(fā)行100億元私募債處于已反饋階段。

在深交所發(fā)債平臺(tái)上，11月24日，碧桂園50億元私募債正處于已接收反饋意見(jiàn)狀態(tài)。11月份以來(lái)，如招商蛇口、中航地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、中洲控股、中鐵置業(yè)等房企發(fā)債申請(qǐng)進(jìn)度與前述碧桂園較為類(lèi)似，而財(cái)信發(fā)展、汕頭花園集團(tuán)已主動(dòng)終止發(fā)債。

以財(cái)信發(fā)展為例，其6億元小公募債終止時(shí)間為11月22日，但查閱該上市房企公告，記者并未看到相關(guān)內(nèi)容。

像泰禾集團(tuán)10月21日雖獲得深交所發(fā)債60億元的批文申請(qǐng)，但至今未披露相關(guān)公司債發(fā)行計(jì)劃，最近該房企卻在北京金交所嘗試債權(quán)融資及與中信信托合作發(fā)行信托融資計(jì)劃及披露了其擬在銀行間發(fā)債的公告。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此致電該房企董秘洪再春，但其公開(kāi)電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。

與在交易所發(fā)債呈現(xiàn)趨冷之勢(shì)相比，不少上市房企開(kāi)始密集轉(zhuǎn)向銀行間債市找錢(qián)。

10月初，富力地產(chǎn)對(duì)外拋出了擬在中國(guó)銀行間發(fā)債400億元，作為典型的內(nèi)房股之一，此前融資路徑先是境外發(fā)債，今年轉(zhuǎn)向境內(nèi)交易所密集發(fā)債，前述400億元發(fā)債計(jì)劃也剛獲得股東大會(huì)審議通過(guò)。

11月8日，保利地產(chǎn)對(duì)外披露其2016年第一期30億元中票發(fā)行結(jié)果，年利率3.28%。從公告來(lái)看，這實(shí)為其接續(xù)了2014年底獲準(zhǔn)在中國(guó)銀行間注冊(cè)發(fā)債150億元規(guī)模的剩余額度。

記者注意到，華夏幸福自11月16日以來(lái)披露多種可融資工具，比如向興業(yè)財(cái)富申請(qǐng)30億元永續(xù)債，擬在銀行間發(fā)行39億元中票及60億元短融券。

平安系一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)金融的莊姓資深人士表示，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控加劇，房企融資不再像過(guò)去一年半載特別寬松，但國(guó)內(nèi)金融分業(yè)監(jiān)管下總有多種融資方式，只是成本高與低的問(wèn)題。