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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

中國(guó)版真REITs千呼萬(wàn)喚仍“難產(chǎn)”，海外交易所早已盯上了這門(mén)“萬(wàn)億級(jí)”的大生意。

所謂REITs，即為房地產(chǎn)投資信托基金，在昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強(qiáng)看來(lái)，這就是一種眾籌模式。3月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從重慶市金融辦獲悉，近日新加坡交易所（以下簡(jiǎn)稱新交所）在重慶推介REITs產(chǎn)品，重慶5家左右房企擬赴新交所首發(fā)REITs。

去年底，北京華聯(lián)商業(yè)信托（BHG Retail Reits）在新交所上市，日前綠地集團(tuán)旗下210億元的酒店資產(chǎn)打包擬赴新交所發(fā)行REITs。

新交所中國(guó)區(qū)相關(guān)人士表示，中國(guó)存量商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐大，上市退出意愿強(qiáng)烈，新交所可以提供這樣一個(gè)高效、便捷的通道。

重慶房企欲借REITs突圍

去年7月份，成都曾邀請(qǐng)新交所、上交所等多家海內(nèi)外交易所前來(lái)路演，其核心意圖是成都市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化。

與成都有所不同，重慶此次專門(mén)邀請(qǐng)新交所針對(duì)REITs產(chǎn)品進(jìn)行推介和培訓(xùn)。其中，新交所副總裁黃良穎掛帥，攜多位投行、律所、會(huì)所資深專家，內(nèi)容主要涉及新交所REITs市場(chǎng)現(xiàn)狀、海外架構(gòu)、中國(guó)及新加坡的法律要求和稅務(wù)、財(cái)務(wù)注意事項(xiàng)等。

重慶市金融辦公開(kāi)表示，這是為深化中新政府間在金融領(lǐng)域的合作，加快重慶企業(yè)赴新加坡直接融資。

記者注意到，去年11月份，中國(guó)和新加坡第三個(gè)政府間合作的“中新（重慶）戰(zhàn)略性互聯(lián)互通示范項(xiàng)目”落地重慶，引來(lái)海內(nèi)外市場(chǎng)的高度關(guān)注。

重慶某大型上市房企一位董秘告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他們?cè)谶\(yùn)用金融工具這一塊是很充分的，比如定增、融資租賃、ABS等，對(duì)海內(nèi)外的REITs產(chǎn)品也一直在積極關(guān)注，路徑設(shè)計(jì)也差不多，目前正在梳理一些商業(yè)、酒店等資產(chǎn)，主要問(wèn)題是規(guī)模較小。

據(jù)《重慶商報(bào)》援引重慶市金融辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，目前重慶已有5家左右房企表達(dá)了準(zhǔn)備赴新發(fā)行房地產(chǎn)投資信托的意向。

一位參與該推介會(huì)的重慶某房企代表說(shuō)，REITs主要還是看資產(chǎn)質(zhì)量，他們旗下就有不少持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)，因?yàn)楣緦儆诜巧鲜衅髽I(yè)，所以有龐大的資金需求。

2014年，光大控股曾斥巨資戰(zhàn)略參股了在新交所上市的渝派房企英利國(guó)際置業(yè)，試圖將其旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)打包成REITs上市。

重慶渝閩資產(chǎn)董事、副總經(jīng)理林海彬告訴記者，英利國(guó)際旗下兩家購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)不太好，去年改成了“大融城”，其實(shí)是讓光大安石給托管了。

運(yùn)營(yíng)好物業(yè)成關(guān)鍵

去年底，北京華聯(lián)集團(tuán)旗下北京華聯(lián)商業(yè)信托在新交所成功上市，旗下共有5個(gè)商場(chǎng)，估值大約28億元，彼時(shí)一共發(fā)售了約4.93億股，募資3.942億新元，折合人民幣約18.065億元。

綠地控股日前對(duì)外披露公告說(shuō)，其全資子公司綠地集團(tuán)擬與新加坡榮耀基金合作，將旗下位于中國(guó)境內(nèi)價(jià)值210億元的酒店資產(chǎn)打包做成REITs在新交所上市，其中首批收購(gòu)計(jì)劃涉及6家酒店，總價(jià)款暫定62億元，這被稱之為當(dāng)前國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的REITs海外發(fā)行案例。

為了保證成功發(fā)行，綠地控股對(duì)外表示，在酒店業(yè)投資信托相關(guān)證券首次公開(kāi)發(fā)行完成之日起五年期限內(nèi)，公司承諾基于總收購(gòu)價(jià)款（暫定為人民幣62億元）向酒店業(yè)投資信托及相關(guān)方提供不少于每年6%的額外收入支持。

林海彬表示，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率多在2%~3%，好一些的可能為5%，但投資人要求的回報(bào)率多在6%以上，甚至7%~8%的都很常見(jiàn)。

前述重慶上市房企董秘說(shuō)，他們旗下也有不少酒店，建得早些的賬面成本低，好的年份租金回報(bào)率在10%以上，新建的優(yōu)質(zhì)酒店租金回報(bào)率要差一些。

“發(fā)行REITs的基礎(chǔ)條件是商業(yè)物業(yè)要有穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，少部分好的物業(yè)沒(méi)必要去上市，融資渠道很多，做的不好的才想著去上市融資。”林海彬解釋說(shuō)，即使打包上市了，如果沒(méi)有交易量，也融不到錢，所以開(kāi)發(fā)商的心態(tài)不能只盯著資本市場(chǎng)，關(guān)鍵還是單個(gè)物業(yè)要落地，運(yùn)營(yíng)好，讓租金穩(wěn)步增長(zhǎng)。