每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無(wú)錫    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇無(wú)錫

6月13日剛剛在香港聯(lián)交所上市的五洲國(guó)際（01369，HK），因?yàn)檎泄蓵_的商業(yè)模式及其提供售后包租，涉嫌違反住建部的有關(guān)規(guī)定而引起爭(zhēng)議。

在無(wú)錫的五洲國(guó)際小商品城一期已經(jīng)售出的商場(chǎng)內(nèi)，一個(gè)面積為20平方米的商鋪一年實(shí)際支付租金不過(guò)1萬(wàn)多元，年回報(bào)率不足3%。但是地段和類型都相同的項(xiàng)目二期商鋪，到了銷售人員嘴里，卻變成了年租金回報(bào)率達(dá)8%，一年租金有望超過(guò)3萬(wàn)元的旺鋪?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，即使此后商鋪的實(shí)際回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商當(dāng)初承諾的8%水平，投資者依然要按照實(shí)際租金的8%~10%給付商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

此外，招股說(shuō)明書顯示，倘若任何買家選擇獨(dú)家經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議到期前終止協(xié)議，需要按照商鋪原購(gòu)買價(jià)格的8%乘以協(xié)議剩余年限的50%來(lái)計(jì)算違約金。協(xié)議還規(guī)定，業(yè)主不得在期限內(nèi)將商鋪轉(zhuǎn)售，除非接手的買家同意上述獨(dú)家委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議繼續(xù)有效。這一系列規(guī)定，被外界質(zhì)疑為“霸王條款”。

實(shí)際租金回報(bào)率不足3%/

根據(jù)五洲國(guó)際的招股說(shuō)明書，這家企業(yè)也許是目前在香港上市的公司中最為明確地進(jìn)行售后包租的企業(yè)。截至2012年12月31日，五洲國(guó)際在最近三年中總共訂立了4萬(wàn)多份獨(dú)家經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議。按照招股說(shuō)明書，訂立上述獨(dú)家經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議的目的之一是“為了促銷”。

無(wú)錫五洲國(guó)際小商品城二期銷售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，購(gòu)買小商品城二期的商鋪前十年和開發(fā)商簽訂10年的售后包租合同，業(yè)主前三年租金的8%一次性抵扣購(gòu)房款。“業(yè)主前三年租金每年以房?jī)r(jià)的8%計(jì)算，前三年總額為房?jī)r(jià)的24%。打個(gè)比方，如果商鋪是100萬(wàn)元，業(yè)主購(gòu)買時(shí)只需要支付76萬(wàn)元就可以，沒(méi)有支付的24萬(wàn)元就是前三年的租金，而三年后，業(yè)主將以商鋪真實(shí)租金的90%獲得投資回報(bào)。”

在一般人看來(lái)，前三年8%的租金回報(bào)，應(yīng)該能代表五洲國(guó)際小商品城的租金回報(bào)水平。

但招股說(shuō)明書對(duì)于獨(dú)家委托協(xié)議目的的說(shuō)明，卻讓人對(duì)上述租金回報(bào)的真實(shí)性產(chǎn)生疑問(wèn)。招股說(shuō)明書聲稱，為了促進(jìn)銷售，與買家訂立類似的獨(dú)家委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者因此對(duì)項(xiàng)目二期部分已經(jīng)出租的商鋪進(jìn)行了調(diào)查，了解了這些號(hào)稱有8%租金回報(bào)率的商鋪實(shí)際的租金價(jià)格是多少。

調(diào)查的結(jié)果讓人震驚。以五洲國(guó)際小商品城二期一個(gè)20平方米的2層樓商鋪為例，每平方米的售價(jià)在2萬(wàn)多元。按照8%的回報(bào)水平，這一商鋪一年的租金至少在三萬(wàn)元以上。但記者從租賃了五洲國(guó)際小商品城一期二樓類似商鋪一位商戶那里得知，他租賃的商鋪，一年的租金只有一萬(wàn)多元。

很顯然，開發(fā)商承諾的回報(bào)和真實(shí)的租金存在巨大差距。如果按上述商戶所說(shuō)，五洲國(guó)際小商品城的真實(shí)租金只有不到3%，但現(xiàn)在開發(fā)商給出的前三年租金回報(bào)水平卻達(dá)到了8%。

此前，上海中原的一位商鋪資深經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，開發(fā)商訂立的商鋪?zhàn)饨鹚酵蠓叱鲋苓吷啼伒恼鎸?shí)租金水平，其最主要的目的就是為了刺激銷售。

根據(jù)媒體此前的報(bào)道，南通五洲國(guó)際廣場(chǎng)也采取類似的模式，售樓人員稱，“簽約15年，我們統(tǒng)一管理，前三年租金按照15%返還，在首次購(gòu)房時(shí)直接扣除返還，比如100萬(wàn)的房子只要付85萬(wàn)元。第三年開始，每年返還6%的租金。”

上述做法很顯然與住建部有關(guān)規(guī)定相沖突。住建部關(guān)于《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

“五洲國(guó)際采取售后包租模式，是明顯違反了住建部的規(guī)定，是違規(guī)行為。”南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

獨(dú)家經(jīng)營(yíng)協(xié)議被指霸王條款/

五洲國(guó)際所引發(fā)的爭(zhēng)議，并不僅僅在于用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際租金價(jià)格水平的回報(bào)率，來(lái)吸引投資者購(gòu)買。還在于當(dāng)投資者購(gòu)買商鋪三年后，即使租金回報(bào)水平達(dá)不到開發(fā)商承諾的前三年年均8%，仍然需要按實(shí)際租金的8%~10%向五洲國(guó)際方面支付商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

五洲國(guó)際小商品城的工作人員說(shuō)，在一次性給付業(yè)主三年租金后，余下租期的租金收入按照真實(shí)的租金水平，由業(yè)主和開發(fā)商9：1分成。“如果這個(gè)商鋪一年的租金是10萬(wàn)元，那么開發(fā)商拿一萬(wàn)作為管理和營(yíng)銷費(fèi)用，業(yè)主拿9萬(wàn)元的租金。”

這樣的規(guī)定也存在于南通五洲國(guó)際廣場(chǎng)。根據(jù)媒體報(bào)道，上述項(xiàng)目第六年開始，按照市場(chǎng)的價(jià)格，租多少返還多少，開發(fā)商從實(shí)際租金中收取10%的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)費(fèi)。

招股說(shuō)明書顯示，五洲國(guó)際旗下眾多項(xiàng)目都采用類似的協(xié)議。一般在項(xiàng)目開業(yè)的三年到五年后，五洲國(guó)際就按真實(shí)租金價(jià)格的8%至10%獲取商業(yè)服務(wù)費(fèi)。

而如果業(yè)主想要終止獨(dú)家經(jīng)營(yíng)委托協(xié)議，那么很可能需要承擔(dān)巨額損失。根據(jù)招股說(shuō)明書，業(yè)主在協(xié)議到期前，均須向五洲國(guó)際支付賠償違約金，金額為剩余協(xié)議租金總額的50%。而剩余租金按商鋪原購(gòu)入價(jià)格的8%年租費(fèi)率計(jì)算。比如業(yè)主以人民幣1000萬(wàn)元購(gòu)買一間零售店鋪，訂立為期20年的經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，如果從第11年起終止協(xié)議，需要向五洲國(guó)際賠償400萬(wàn)元的違約金。

按照上述招股說(shuō)明書介紹的資料，一個(gè)長(zhǎng)達(dá)20年的經(jīng)營(yíng)協(xié)議，若3年后解除，理論上最高賠付的違約金總額可以達(dá)到商鋪總價(jià)的68%。上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平表示，雖然上述合同內(nèi)容符合法律規(guī)定。但由于獨(dú)立委托協(xié)議的違約金過(guò)高，在正式的司法實(shí)踐中，業(yè)主有可能會(huì)向法院申請(qǐng)支持將違約金調(diào)低。一般情況下，違約金的金額，不超過(guò)合同總價(jià)的30%。

事實(shí)上，獨(dú)家經(jīng)營(yíng)協(xié)議還限制業(yè)主想售出商鋪的權(quán)力。招股說(shuō)明書明確顯示，所有的獨(dú)家委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議有轉(zhuǎn)讓限制，業(yè)主不能在協(xié)議期內(nèi)出售物業(yè)，除非買家同意繼續(xù)履行上述獨(dú)家委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。

杜躍平表示，《合同法》規(guī)定的“霸王條款”，主要有三種表現(xiàn)，一是減輕自己責(zé)任，二是加重對(duì)方責(zé)任，三是免除自己責(zé)任。五洲國(guó)際的上述獨(dú)家經(jīng)營(yíng)協(xié)議符合上述條件。

銷售或藏偷漏稅風(fēng)險(xiǎn)/

除了售后包租涉嫌違反住建部相關(guān)規(guī)定之外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，五洲國(guó)際小商品城二期在銷售過(guò)程中或許還存在偷漏稅行為。

據(jù)售樓部銷售人員對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，購(gòu)房者在購(gòu)買商鋪時(shí)，開發(fā)商只向購(gòu)房者開了全額房款76%的發(fā)票，“業(yè)主只交了全額房款76%的金額，所以就開76%的發(fā)票，另外24%的發(fā)票不能開。”

按照上述銷售人員的說(shuō)法，如果這個(gè)商鋪價(jià)格是100萬(wàn)元，抵扣掉三年租金的24萬(wàn)元，業(yè)主在購(gòu)買這套商鋪，開發(fā)商只向業(yè)主開取76萬(wàn)的發(fā)票，“也有很多業(yè)主詢問(wèn)是否能開100%的發(fā)票，但是業(yè)主只交了76%的房款，所以是不能開100%發(fā)票的。”銷售人員對(duì)記者說(shuō)。

但是值得注意的是，雖然業(yè)主在購(gòu)買商鋪時(shí)只是交了全額房款的76%，但是前三年24%的租金是開發(fā)商直接拿走的，業(yè)主并未拿到，也就是前三年租金用來(lái)交了房款，“按照規(guī)定，這24%的發(fā)票開發(fā)商也應(yīng)該開給業(yè)主，如果沒(méi)有開給業(yè)主，那么開發(fā)商就存在偷漏稅行為。”一位該項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

該業(yè)主表示，比如購(gòu)買的商鋪總價(jià)是27萬(wàn)元，但如果按照24%的租金抵扣房款，實(shí)際上購(gòu)買商鋪只需要支付20.5萬(wàn)元，但是前三年的租金6.5萬(wàn)元是到了開發(fā)商手上，如果加上前三年業(yè)主應(yīng)該拿到的租金，業(yè)主其實(shí)還是支付了全額購(gòu)房款，“按照規(guī)定開發(fā)商就應(yīng)該開取27萬(wàn)元的購(gòu)房發(fā)票，現(xiàn)在只提供20.5萬(wàn)元的發(fā)票就是偷漏稅的行為，而且這種行為的后果很有可能由業(yè)主來(lái)承擔(dān)。”

這位業(yè)主對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，比如以后的商鋪以35萬(wàn)元賣出，但是買來(lái)時(shí)的房款是27萬(wàn)元，那么我所需要交的稅是35萬(wàn)元減去27萬(wàn)元之后，再乘以25%就是2萬(wàn)元。但是開發(fā)商只提供了20.5萬(wàn)元的發(fā)票，那么我以35萬(wàn)元賣出之后，所需要交的稅是35萬(wàn)元減去20.5萬(wàn)元再乘以25%也是3.6萬(wàn)元，“如果我的商鋪賣出去，按照開發(fā)商開取的76%的發(fā)票計(jì)算，就等于我要多支付1.6萬(wàn)元的稅，所以說(shuō)最后承擔(dān)開發(fā)商偷漏稅風(fēng)險(xiǎn)的是所有業(yè)主。”

對(duì)于這位業(yè)主的說(shuō)法，上海一位資深律師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“前三年租金其實(shí)是開發(fā)商自己拿了，實(shí)際上開發(fā)商還是收取了總房?jī)r(jià)100%，只是通過(guò)一種間接的方式。按照規(guī)定開發(fā)商應(yīng)該開房款額100%的發(fā)票，只開76%的發(fā)票的話，那么開發(fā)商就存在偷漏稅行為。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日就獨(dú)家經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議問(wèn)題以及涉嫌偷漏稅等問(wèn)題采訪五洲國(guó)際的公關(guān)公司，但截至發(fā)稿公司尚未作出正面回應(yīng)。