每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

雖然“國五條”對改善性需求會造成沖擊，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士卻表示，短期內(nèi)開發(fā)商們不會像2011~2012年那樣大幅降價。原因非常簡單，開發(fā)商經(jīng)歷了兩年的調(diào)整，資金已經(jīng)不再像2011年末那么緊張。

中房信的報告稱，許多龍頭房企從2012年上半年開始清理債務(wù)，并減少借債量，短期內(nèi)還款壓力較小。中房信集團克而瑞研究中心總經(jīng)理程嘯天認為，在資金壓力有效緩解的大背景下，房企缺乏降價銷售的動力。

根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的調(diào)查，原本融資成本往往超過10%甚至20%的信托資金目前已經(jīng)降至9%左右，房產(chǎn)商在無法獲得開發(fā)貸的情況下，可以大量使用信托等融資。

房地產(chǎn)信托規(guī)模：行業(yè)第一

用益信托工作室統(tǒng)計資料顯示，2013年1月份，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為169.05億元，占1月份信托資金總成立規(guī)模的29.49%，在金融、工商企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及其他領(lǐng)域中位居第一。此外，Wind數(shù)據(jù)也顯示，截至2月24日，今年以來已成立54款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，首次募集規(guī)模達123.45億元，平均募集規(guī)模達3億元。由此可見，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)再次占據(jù)信托融資業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位。

“國五條”細則公布后，對于房地產(chǎn)后市的發(fā)展，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，近年來房地產(chǎn)行業(yè)無論是政策還是資金規(guī)模都偏緊，但穩(wěn)定房價又是必須的，因此調(diào)控短期內(nèi)可能會對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有一定打擊，但長期還是看好的。

至于今年1月份房地產(chǎn)信托市場回暖，楊紅旭認為這主要歸功于各地房企持續(xù)擴張，導(dǎo)致對資金的需求比去年大。尤其是一些中小城市的房企，由于融資渠道少，抵押擔(dān)保的資質(zhì)也相對不夠優(yōu)質(zhì)，所以比較難從銀行獲得貸款，而信托正好解決了他們的一部分需求。

融資成本有望進一步下降

中國指數(shù)研究院發(fā)布報告稱，2012年第四季度，房地產(chǎn)信托的年平均收益率為9.73%，該數(shù)據(jù)自2011年二季度以來首次跌破10%。此次用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期年收益率為9.64，比去年四季度仍有進一步的下跌。

用益信托工作室研究報告指出，去年房地產(chǎn)信托收益率下降，一方面是因為貨幣政策放松，資金利率下降，一年期SHIBOR下降了將近1個百分點；另一方面是因為樓市回暖，房價止跌回升。

宜信財富投資部投資咨詢總經(jīng)理周磊認為，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬也是房地產(chǎn)信托收益不斷下滑的主要因素。從目前的情況來看，銀行的開發(fā)貸對于房企項目的門檻稍有放寬，通常四證齊全，自有資金達30%，具備2級以上資質(zhì)的房企就具備獲得貸款的資格，如果房企在滿足了以上“432”資質(zhì)后還是無法從銀行方面獲得貸款，那也可以通過信托融資，而對于那些不具備“432”資質(zhì)的房企來說，在目前市場上還可以通過有限合伙基金來融資。

據(jù)周磊介紹，相對于銀行和信托，有限合伙基金沒有那么多的硬性要求，不少房企在土地款還沒有付清的情況下，先通過有限合伙基金募集一筆過橋資金，用這筆錢還清土地款后再辦齊四證，等資質(zhì)齊備了以后再從銀行或信托以相對低廉的成本借到錢后再去兌付有限合伙基金，由此，房企融資渠道已不再僅限于銀行或信托，而這一融資渠道的拓寬也從另一個方面降低了房企的融資成本。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，房地產(chǎn)信托的收益總體還是跟著市場走的，市場資金面寬松，其收益率就會適當(dāng)下降。他認為相較于去年，今年銀行的資金面更為寬松，而企業(yè)需求緊迫，因此房地產(chǎn)信托的收益還有可能進一步下降。