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每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

“截至2011年末，全國(guó)26家上市房企的存貨總量達(dá)到了3258.7億元，與2010年末的2173億元相比，大幅增加了50%。”到3月14日，滬深兩市共有26家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)，從上述數(shù)據(jù)不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)受到調(diào)控政策的較大沖擊。

作為當(dāng)前樓市的 “三大利益群體”之一，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑對(duì)現(xiàn)有的調(diào)控政策頗為不滿(mǎn)。今年“兩會(huì)”期間，一些房地產(chǎn)大佬表示，當(dāng)前的調(diào)控政策過(guò)于嚴(yán)厲，需有所松動(dòng)。

事實(shí)上，盡管不少上市房企實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，但在調(diào)控政策的影響下，仍有不少企業(yè)未能完成年初制定的銷(xiāo)售任務(wù)。有分析認(rèn)為，迫于資金壓力，今年將有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入降價(jià)促銷(xiāo)的行列。而在調(diào)控政策的倒逼下，房企高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)的時(shí)代也行將結(jié)束。

盈利能力被削弱

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)，截至3月14日，兩市已有26家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。從數(shù)據(jù)上看，逆勢(shì)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)頗讓人意外，但某些指標(biāo)仍然暴露出了行業(yè)面臨的潛在問(wèn)題。

從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，剔除ST類(lèi)企業(yè)，26家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為59.41%，比2010年略有上升。其中，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率由此前的74.69%上升至77.10%。

從利潤(rùn)情況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)公司的毛利率和凈利率同比雙雙下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科2011年的銷(xiāo)售毛利率為39.78%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售凈利率為16.16%，同比下降了1.27個(gè)百分點(diǎn)。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、億城股份等公司的毛利率和凈利率下降幅度都在1個(gè)百分點(diǎn)以上。

樓市調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)萎縮，不僅在蠶食房企的利潤(rùn)，還在削弱其盈利能力。這一點(diǎn)還體現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)和廣告支出費(fèi)用的增加。公報(bào)顯示，萬(wàn)科2011年的品牌宣傳推廣費(fèi)用達(dá)到8.99億元，同比增長(zhǎng)了31.71%。億城股份的銷(xiāo)售費(fèi)用同比增長(zhǎng)了54.55%。有業(yè)內(nèi)人士指出，“市場(chǎng)好的時(shí)候，企業(yè)根本不用打廣告。”而在整體市場(chǎng)環(huán)境并不明朗的情況下，未來(lái)房企可能還將加大在品牌宣傳上的支出。

開(kāi)發(fā)商抱怨調(diào)控“嚴(yán)厲”

今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)張力在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)就表示，現(xiàn)有政策過(guò)于嚴(yán)厲，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為調(diào)控已對(duì)行業(yè)造成了損害，但政府不斷強(qiáng)調(diào)是為了促進(jìn)市場(chǎng)的 “平穩(wěn)健康發(fā)展”。雙方的博弈或許將成為未來(lái)政策走向的重要決定因素。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀時(shí)認(rèn)為，限購(gòu)城市的成交量受到影響，而廣大非限購(gòu)城市繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。由此不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出訴求：應(yīng)實(shí)行差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，除剛性需求和投資投機(jī)需求要區(qū)別對(duì)待之外，不同地區(qū)也應(yīng)因地制宜，實(shí)施不同的調(diào)控政策。

從中央的表態(tài)看，除首套房貸款優(yōu)惠措施外，當(dāng)前的樓市政策尚看不出調(diào)整的信號(hào)。此外，今年我國(guó)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%，近8年來(lái)首次降到8%以下。在下決心轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的背景下，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的作用正在弱化，樓市調(diào)控政策也難有反轉(zhuǎn)的可能。

房企轉(zhuǎn)型在即

盡管對(duì)調(diào)控政策并不滿(mǎn)意，但在市場(chǎng)的倒逼下，多數(shù)房企已經(jīng)走到了轉(zhuǎn)型的關(guān)口上。其中，大量的庫(kù)存將成為企業(yè)面對(duì)的直接壓力。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，全國(guó)商品房待售面積2.72億平方米，幾乎相當(dāng)于當(dāng)年銷(xiāo)售面積的1/4。而從資金上看，截至去年年末，全國(guó)26家上市房企的存貨總量達(dá)到了3258.7億元，與2010年末的2173億元相比，大幅增加了50%。

“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在龐大的庫(kù)存量之下，開(kāi)發(fā)商未來(lái)仍將面臨更大的銷(xiāo)售壓力，或?qū)⒋偈归_(kāi)發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格以促進(jìn)銷(xiāo)售。

另有不少業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，如果當(dāng)前政策持續(xù)下去，降價(jià)的范圍將還會(huì)擴(kuò)大。這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步蠶食房企的利潤(rùn)，并導(dǎo)致市場(chǎng)的新一輪洗牌。

蘭德咨詢(xún)機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)已到了轉(zhuǎn)型的時(shí)刻，單純的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將要變更為泛地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，其中包括工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。在這個(gè)過(guò)程中，將伴隨著企業(yè)的兼并整合。宋延慶認(rèn)為，如果現(xiàn)行政策能夠落實(shí)到位，到2015年，或?qū)⒂?0%的房企被洗牌出局。